42条1項2号道路の罠とは？公道私道の違いと再建築不可リスクを徹底解剖

42条1項2号道路の罠とは？公道私道の違いと再建築不可リスクを徹底解剖とはどんな影響があるのか? 詳しい意味を丁寧に紐解いて紹介します。

42条1項2号道路に面した物件を検討する際、仲介業者の「大丈夫です」という口頭説明を信じるのはあまりに危険です。売買契約を結ぶ前に、自らの足で役所へ向かい、公的証拠を押さえる必要があります。

役所で必ず行うべき調査の3ステップ

1. 建築指導課での道路台帳・指定道路図閲覧：窓口のタッチパネルや図面で、前面道路に振られている色や番号を確認し、間違いなく「建築基準法第42条1項2号」として指定・公告されているかを特定します。
2. 都市計画課・開発審査課での「開発登録簿」写し取得：都市計画法29条の開発許可番号、工事完了公告日、道路の帰属先（市町村へ帰属予定と記載されているか）を確認します。工事完了公告が下りていれば適法な2号道路として成立しています。
3. 法務局での公図および土地全部事項証明書の取得：道路部分の地番を特定し、登記上の所有者が「市町村（公道）」になっているか、それとも「開発会社や住民の共有（私道）」になっているかを確認します。私道の場合は、購入対象地にその私道の共有持分が付随しているかを必ず照合してください。

【プロの結論】おすすめできる人・慎重になるべき人の判断基準

前面道路が42条1項2号道路である物件に対し、購入を進めてよい条件と、即座に見送るべき判断基準は明快です。

【購入を進めてよい条件】
・完了公告が完了し、道路敷地がすでに市町村へ寄付されて公道（市道等）に移管されている物件。
・万一私道であっても、購入物件に道路全体の均等な共有持分が付随しており、管理規約や補修積立金などの住民協定が書面で整っている物件。
・将来のインフラ引き直しに関する通行・掘削承諾の相互無償承諾書が、全共有者間で締結されている分譲地。

【契約を慎重に見送るべき条件】
・道路が私道のままで、対象物件に「道路持分が一切付いていない（持分なし）」物件。
・登記名義が倒産した過去の開発業者や、連絡がつかない第三者の単独所有になっている物件。
・道路幅員が図面上で4m・6mあるはずなのに、現況では隣家の塀や擁壁で明らかに狭小化しており、境界確定図が存在しない物件。